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Baustopp: Wenn auf der Baustelle nichts mehr geht

Team Organisation & Ablauf
Team Organisation & Ablauf, 28.11.17 15:15

Ob Neubau oder Sanierung: Nicht selten vermasseln unerwünschte Zwangspausen das Geschäft. Handwerker, die für ihren Auftrag ein bestimmtes Zeitfenster vorgesehen haben, geraten dabei unverhofft aus dem Tritt und in der Folge nicht selten in Liquiditätsnöte. Hier einige Tipps für ein optimales Baustopp-Management.

Ein Baustopp kann die Liquidität von Baufirmen gefährden

          • Wintereinbruch, Blindgänger, Gerichtsentscheide: Die Gründe für Stillstand am Bau sind vielfältig.
          • Wer trägt die Kosten, wenn Kräne, Bagger und Ausbauarbeiten ruhen?
          • Eine Ausführungsbürgschaft schützt vor Haftungsansprüchen gegen den eigenen Betrieb.

Eigentlich hätten die zwölf Einfamilienhäuser am Rand von Köln längst bezugsfertig sein sollen. Doch noch bevor die Keller ausgehoben waren, verfügte die Stadtverwaltung überraschend einen Baustopp: Seltene Fundstücke aus der Römerzeit verhinderten die weiteren Arbeiten – gegraben wurde vorerst nur noch nach alten Münzen und zerbrochenen Krügen.

Selbst kuriose Gründe können zur Bauunterbrechung führen

Während sich Bauherren im Westen Deutschlands vor allem vor antiken Silberdinaren mit den abgewetzten Porträts römischer Kaiser fürchten, ist es in Brandenburg rostige Munition in der Nähe früherer Truppenübungsplätze, die Bauleitern den Schlaf rauben. Und noch immer werden bei Ausschachtungsarbeiten im ganzen Land Fliegerbomben aus dem Zweiten Weltkrieg gefunden, weil die Aufklärungsfotos der Kampfmittelräumdienste oft keine verlässlichen Aussagen über womöglich noch vorhandene Blindgänger vor Ort  liefern können.

Auch Prominente sind nicht vor Baustopps gefeit: Als etwa Rapper Bushido ein hundert Jahre altes Seemannsheim am Rande von Berlin als seine neue Villa auserkor und die Renovierung mit dem Abriss morscher Wände und vergammelter Holzdielen begann, stoppte das zuständige Amt für Denkmalpflege die Arbeiten bereits nach wenigen Tagen. Bis die Dielen nicht historisch exakt wieder hergestellt seien, dürfe an der denkmalgeschützten Villa nicht länger gearbeitet werden. Sogar ein saftiges Bußgeld drohte Bushido.

Es kann auch anders kommen. Der neue Eigentümer eines alten Bahnhofs in Schleswig fordert derzeit von der Stadtverwaltung 800.000 Euro Schadensersatz. Der Grund: Das Bauamt hatte einen Stopp der Sanierungsarbeiten verfügt, weil es die Statik des Gebäudes anzweifelte, in dem eine Diskothek entstehen soll. Doch das zuständige Verwaltungsgericht befand: Das Bauamt war gar nicht berechtigt, den Bau zu stoppen. Zuständig für den ausrangierten Bahnhof sei einzig das Eisenbahn-Bundesamt.

Die häufigsten Ursachen für unerwarteten Stillstand am Bau

Dabei sind es keineswegs immer Spuren vergangener Zeiten, die eine Unterbrechung der Bauarbeiten zur Folge haben. Hier die häufigsten Gründe für Verzögerungen auf der Baustelle:

          • Extremwetterlagen (Kälte, Hitze, Sturm).
          • Abweichungen von den Vorgaben der Baugenehmigung.
          • Schäden durch Materialmängel oder fehlerhafte Ausführung.

Zentraler Ansprechpartner in solchen Fällen ist zunächst immer der Bauleiter: Er koordiniert die Gewerke, vergibt Termine und ist für den reibungslosen Ablauf auf der Baustelle verantwortlich. Dabei agieren Bauleiter oft ähnlich wie Schiedsrichter auf dem Fußballfeld. Sie müssen warnen, schlichten – und im Zweifel die rote Karte ziehen. Ob, wann und wie es dann auf der Baustelle weitergeht, ist häufig ein Vabanquespiel mit ungewissem Ausgang.

Baustopps bringen viele Handwerker in eine Zwickmühle

Für die ausführenden Betriebe bedeutet das, dass sie sich einerseits weiter bereithalten müssen, andererseits die anstehenden Arbeiten jedoch ruhen. Damit verzögert sich auch allzu oft eine ausstehende Abnahme durch den Bauherrn. Doch: Ohne Abnahme keine Rechnungslegung. Liquiditätsengpässe für die betroffenen Betriebe gehören daher zu den schwerwiegenden Folgen eines Baustopps.

Und auch die Bauherren und späteren Nutzer eines Gebäudes sind selten von einer unerwarteten Unterbrechung der Bauarbeiten begeistert. Fast immer sind Kosten damit verbunden, mit denen niemand gerechnet hat. In vielen Fällen drohen sogar hohe Schadensersatzforderungen, etwa dann, wenn gewerbliche Nutzer durch einen verspäteten Einzug Umsatzeinbußen geltend machen können.

Wer zahlt, wenn auf der Baustelle nichts mehr geht?

Die Gretchenfrage in solchen Fällen lautet stets: Wer haftet wann, wofür und wem gegenüber? Hier einige typische Fallbeispiele:

          • Der Bauherr hat ein Bauunternehmen mit der Ausschachtung des Gebäudekellers beauftragt, es liegt aber noch gar keine Baugenehmigung vor. Das Bauaufsichtsamt stoppt die Arbeiten. Für das beauftragte Bauunternehmen entstehen unnötige Personalkosten sowie Aufwand für angemietete und eigene Geräte („fiktive“ Kosten). Dafür haftet in diesem Fall der Bauherr, da er seine gesetzliche Mitwirkungspflicht bei der Einholung der Baugenehmigung verletzt hat.
          • Der Auftraggeber stellt Materialmängel beim Rohbau seines Gebäudes fest und fordert von der damit beauftragten Firma Nachbesserungen. Die Bauaufsicht kommt zu dem Schluss, dass die Mängel Statikprobleme verursachen könnten und verfügt einen behördlichen Baustopp. Der Bauherr verlangt nun Schadensersatz vom ausführenden Betrieb – allerdings erfolglos. Denn nach einem Urteil des Oberlandesgerichts München sind Handwerker, die durch die Entscheidung einer Behörde an der Mängelbeseitigung gehindert werden, nicht selbst schadensersatzpflichtig (OLG München, 27 U 295/14).
          • Ein Bauunternehmer beginnt im Dezember damit, das Fundament für ein neues Gebäude zu gießen, wird aber von strengem Frost überrascht. Bis Anfang Februar müssen die Arbeiten warten. Der Bauherr will die Mehrkosten für die angemieteten Geräte und zusätzliche Personalkosten nicht tragen. Er ist auch nicht dazu verpflichtet. Denn Frost im Winter ist vorhersehbar. Lediglich ein unvorhergesehenes und somit ungewöhnliches „Wetterereignis“ würde eine Verlängerung der vertraglichen Bauzeit rechtfertigen (Bundesgerichtshof, VII ZR 196/72).

Die Liste möglicher Haftungskonstruktionen ließe sich noch lange fortsetzen. Doch in der Praxis ist ohnehin selten auf den ersten Blick erkennbar, wer letztlich tatsächlich in der Pflicht steht.

 

Ausführungsbürgschaft schützt vor Schadensersatz-Forderungen des Bauherrn

Im Haftungsfall erwischt es sowohl den Verursacher als auch den Leidtragenden einer Bauverzögerung eiskalt. Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) und das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sehen gleich drei verschiedene Rechtsgrundlagen für den Ausgleich der daraus resultierenden Folgeschäden vor:

  • Ansprüche auf zusätzliche Vergütung aufgrund einer Bauverzögerung bestehen immer dann, wenn dies zuvor mit dem Auftraggeber vertraglich vereinbart wurde (VOB § 2, Nr.5).
  • Ansprüche auf Schadensersatz entstehen für den Fall, dass der Auftraggeber die Verzögerung verschuldet hat (VOB § 6, Nr.6).
  • Ansprüche auf Entschädigung können bei einer Verletzung der Mitwirkungspflicht des Auftraggebers geltend gemacht werden (BGB § 642).

Aber auch Handwerker selbst können niemals ganz ausschließen, dass ihnen nach einem Baustopp nicht auch einmal der schwarze Peter zugeschoben wird – mit oft verheerenden Folgekosten. Deshalb sind alle Handwerksbetriebe am Bau gut beraten, sich bereits während der Durchführung ihres Auftrags mithilfe einer entsprechenden Ausführungsbürgschaft abzusichern.

 Eine solche Ausführungsbürgschaft kann zum Beispiel beim Abschluss einer Kautionsversicherung beantragt werden. 

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Diese Maßnahmen sollten Sie bei einem Baustopp unbedingt ergreifen

Daher kommt es für ausgebremste Handwerker vor allem darauf an, bei Verzögerungen am Bau keine Fehler zu machen und sich optimal gegen spätere Forderungen abzusichern. Mit diesen fünf Maßnahmen sind Sie dabei auf der sicheren Seite:

          • Lassen Sie sich einen Baustopp und die dafür vorliegenden Gründe von Ihrem Auftraggeber (oder dem Bauleiter) schriftlich bestätigen. Gleiches gilt für alle anderen wichtigen Mitteilungen des Bauherrn – etwa zur voraussichtlichen Dauer der Verzögerung oder der Ankündigung einer Fortsetzung der Arbeiten.
          • Dokumentieren Sie alle entstehenden Ausfallstunden für Sie und Ihre Mitarbeiter sowie den Zeitaufwand, der mit der Verwaltung der Zwangspause für Sie verbunden ist.
          • Dokumentieren Sie vor Verlassen der Baustelle, wie weit Sie und Ihre Mitarbeiter bei den beauftragten Arbeiten bereits gekommen sind, zum Beispiel durch Fotos.
          • Sichern Sie Baumaterial und Geräte. Falls Sie Material auf der Baustelle zurücklassen müssen, protokollieren Sie die Menge und machen Sie am besten auch davon Fotos. 
          • Teilen Sie Ihrem Auftraggeber mit, wann – und aus welchem Grund – Sie die Arbeiten aus eigenem Entschluss unterbrechen mussten (zum Beispiel bei Extremwetter). Nehmen Sie die Arbeiten unverzüglich wieder auf, sobald der Grund für die Unterbrechung entfallen ist – und informieren Sie Ihren Auftraggeber darüber ebenfalls, am besten schriftlich.

Das „Schlechtwettergeld“ hilft über die frostigen Monate

Handwerker im Bauhauptgewerbe, Landschaftsbauer, Gerüstbauer und Dachdecker können in den Wintermonaten von Dezember bis März bei der Arbeitsagentur Saison-Kurzarbeiter-Geld beantragen (Gerüstbauer bereits ab November). Diese als „Schlechtwettergeld“ bekannte staatliche Überbrückungshilfe gilt nicht nur bei strengem Frost, sondern auch bei allen anderen Gründen, die im Winter zum Stillstand führen – etwa auch bei schlechter Auftragslage. Einzig Gerüstbauer können sich bei ihrem Antrag auf Saisonhilfen lediglich auf Wettereinflüsse berufen.

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